Point De Vue Des Pays voisins Congo: Le marché du logement s’emballe en Éthiopie
L’achat de maisons auprès de promoteurs immobiliers entraîne une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 15 % et des frais de transfert du titre de propriété de 6 % sur le prix réel. En outre, les promoteurs immobiliers prennent plus de temps pour livrer les unités de logement, ce qui augmente encore le coût de la construction – et donc le prix.
Le prix des maisons développées par les sociétés immobilières a encore grimpé en flèche en raison du prix des matériaux de finition, qui sont presque entièrement importés, et qui ont augmenté de plus de 200 % au cours des deux dernières années. Cela est dû à l’aggravation de la pénurie de devises étrangères et à la hausse des taux de change des principales devises étrangères par rapport à la monnaie locale.
Cela rend les maisons construites par les sociétés immobilières trop chères pour la grande majorité des habitants d’Addis-Abeba. Par conséquent, les acheteurs de maisons ont cherché des options abordables.
Les villas construites par des personnes non autorisées sont devenues l’une de ces options. Ces acteurs ont moins d’obligations fiscales et livrent des maisons pour moins cher dans un délai plus court en utilisant des adhésifs et d’autres produits chimiques pour raccourcir le temps de durcissement du béton. Pour cette raison et pour la rapidité de l’activité, ils se multiplient et deviennent plus actifs sur le marché du logement.
Lorsque Simeneh Asfaw, 57 ans, est rentré en Éthiopie en juillet 2019 après avoir vécu pendant près de 12 ans aux États-Unis, il a dû louer une maison car il n’en possédait pas. Bien qu’il ait viré 70 000 USD il y a 13 ans à un promoteur immobilier local pour acheter son propre appartement, il n’a pas pu récupérer son investissement car la société n’a pas réussi à livrer l’appartement malgré la collecte d’argent de centaines d’autres demandeurs de maison.
Pour ajouter à sa déception, Simeneh a découvert que le prix des villas développées par des sociétés immobilières variait de 1 000 à 2 500 USD par mètre carré. Avant juillet 2019, ce prix se situait entre 900 et 2 000 USD. « Maintenant, je dois acheter une autre maison finie, parce que les unités immobilières sont si chères », dit Simeneh, qui cherche des villas moins chères construites par des particuliers engagés dans le secteur du logement sans avoir la licence appropriée.
Le fossé entre l’offre et la demande de logements s’est creusé de façon spectaculaire dans la capitale, en particulier au cours de la dernière décennie, pendant laquelle plus d’un million de personnes sont restées sur la liste d’attente des programmes de logements en copropriété, alors que seulement 300 000 unités environ ont été livrées.
Le secteur du logement peut être classé en quatre catégories. Dans la première catégorie, on trouve les condominiums développés par le gouvernement, qui sont ensuite classés en programmes 10/90, 20/80 et 40/60.
Selon la tendance actuelle du marché, le prix d’un condominium 20/80 de trois pièces varie de 4,8 millions ETB autour de Summit à 10 millions ETB dans les condominiums d’Arat Kilo et de Lideta.
La deuxième catégorie comprend les appartements construits par des sociétés immobilières. Les prix de ces appartements, qui correspondent aux condos 40/60, varient entre 8 et 17 millions de livres sterling, alors qu’en 2019, les prix étaient de 2 à 5 millions de livres sterling. La troisième catégorie comprend les villas construites par des promoteurs immobiliers.
Les villas ont plus de variétés de nos jours, depuis les trois chambres de base construites sur un terrain de 200 mètres carrés jusqu’aux unités de terrain plus deux reposant sur des carrés de 300 à 500 mètres.
Si l’on choisit d’aller plus loin dans la périphérie de la ville, des demeures somptueuses sur 1 000 mètres carrés sont également disponibles. Le prix de ces maisons varie actuellement entre 20 et 60 millions d’ETB, en fonction de l’emplacement, des commodités, de la qualité et des options de financement.
Le quatrième et nouveau segment du secteur du logement, d’autre part, est géré par des constructeurs individuels et des courtiers malins. Tous deux sont engagés dans le secteur du logement sans avoir de licence appropriée du gouvernement.
Actuellement, on peut trouver des villas construites sur 150 mètres carrés pour un prix minimum de 12 millions ETB en utilisant un tel mécanisme. Il y a quatre ans, de telles maisons étaient vendues pour un prix aussi bas que 2,5 millions d’ETB.
Les maisons développées par des particuliers sont en train de devenir une nouvelle tendance adoptée par certains hommes d’affaires et ingénieurs afin de répondre à la demande des acheteurs de maisons qui ne peuvent pas acheter les villas et appartements coûteux développés par les sociétés immobilières.
